Enviado pela Rô de Santo André, uma amiga que atua na área desde 1998, originalmente em um comentário no Bolha Imobiliária.

O Guia

Como havia prometido resolvi fazer um post para os amigos se encorajarem para construir sua casa própria.

O primeiro momento se deve a compra de um local apropriado para construção:

Nessa etapa devemos observar alguns fatores que podem ser decisivos na compra: o preço logicamente deve ser um dos fatores mais importantes da compra, mas devemos também nos atentar a pequenos detalhes como vizinhos, são bares? Igrejas barulhentas? ruas com trânsito pesado? Possui infraestrutura de comércio condizentes com nossas necessidades, como escolas, padarias, farmácias, supermercados, bancos etc.

Ainda no fator terreno devemos também nos atentar a fatores como tamanhos e condições dos vizinhos ao terreno: possuem terrenos de grandes áreas ou muitas casas velhas que podem ser compradas e destruídas para construção de condomínios verticais de grande porte, onde futuramente poderiam sair torres que poderiam formar coberturas a nosso empreendimento. Nada pior é ter como seu vizinho uma parede gigantesca cheia de janelas espiãs com até 100m de altura, retirando luminosidade, privacidade e tranqüilidade.

Logicamente antes do fechamento da proposta verificar a documentação tanto do terreno junto aos órgãos competentes, e a documentação do proprietário para saber se não ocorreram problemas futuros.

Em condomínios a coisa muda um pouco:

1 – Verifique se o condomínio está com a documentação certificada na prefeitura e na gestora ambiental da cidade.

2- Verifique se o lote correspondente tem matrícula no cartório de registro de imóveis e vejam também se a área não possui alguma restrição judicial, o melhor é consultar um advogado e rever a vintenária da escritura da área.

3- Hoje de acordo com a legislação do novo código ambiental e municipal, muitas áreas devem deixar uma distância de córregos e rios, aqui em minha cidade não foi respeitada por diversos construtores, e já começam a aparecer os primeiros problemas, em Mauá foi ordenada a demolição de vários prédios onde residem centenas de famílias por estarem em cima de antigo lixão da Cofap.

4- Verifique qual o padrão de planta que pode ser aprovado, metragens de recuo de frentes, laterais e fundos, face da construção perante o sol, marcação das divisas, pois muitas áreas são desperdiçadas de acordo legislação vigente da prefeitura e do condomínio.

5- Vizinhança, se pode se formar áreas industriais próximas, áreas que podem ser invadidas, desapropriadas por estradas, entre outros.

6- Por último a própria topografia, geralmente os desníveis formam as construções mais exuberantes e bonitas, mas encarecem muito o valor do metro construído. Áreas muito baixas tendem a possuir maiores umidades, tornando necessário investimento para isolação do problema, em compensação em áreas muito altas o problema são os ventos e cuidados para que as faces abertas da construção fiquem em posição contrária.

Projeto:

Construir parece fácil, mas são envolvidos vários detalhes que estão totalmente ligados entre si, o planejamento é a parte mais importante, pois poupará tempo e infortúnios indesejados durante a obra. Detalhando alguns itens mais importantes, e se forem seguidos em sua ordem de planejamento, a coisa tende a fluir muito mais facilmente.

1- Planejamento do imóvel em si, quantos cômodos, quantas vagas, suítes, enfim adequação para cada pessoa, do tamanho e da necessidade.

2- Somando-se ao primeiro item precisamos saber qual o valor que temos disponível para se efetuar o projeto, de nada adiantará possuir 100k em mãos se queremos construir uma casa de 400m2.

3- Juntamente com os itens 1 e 2 agrega-se o item 3 que seria o tipo de acabamento, qualidade e requinte do imóvel planejado, deve-se pesquisar todos os valores com fornecedores desde itens básicos, até os itens de acabamentos que são geralmente mais onerosos.

4 – Quanto a mão de obra: Eu não recomendaria mão de obra especializada de arquiteto para acompanhamento total da obra pois eles geralmente já possuem fornecedores pré estabelecidos, com máfia em valores, e muitos seguem tendências que nem sempre são de agrado do futuro proprietário. Como o projeto vem pronto em uma planta baixa geralmente em papel e alguns mais modernos em 3D, para um leigo quando o empreendimento começa a ser levantado, começam a ficar aparentes alguns erros e mudanças que poderiam ser necessários, mas para essas correções geralmente esses profissionais cobram um aditivo de seus ganhos.

Se for uma empreiteira o problema fica na economia de matérias, mão de obra nem sempre qualificada, planejamento e entrega de prazos não cumpridos a risca, pequenos problemas resultantes de inúmeras pessoas rotativas passada pela obra, resultando em grande perda de qualidade e acabamento. Quando é fechado um contrato com uma empreiteira, por exemplo, não coloca que a junta de dilatação de um porcelanato deveria ser de 1mm, os trabalhadores para facilitarem o trabalho provavelmente assentarão o piso com junta de 3mm, não deixando oportunidade para eventual questionamento futuro. Outro ponto seria a garantia, mesmo quando acionada até no último caso de forma jurídica a empresa tem como obrigação sanar o problema, sendo assim qualquer reparo que venha ser feito será feito de forma não satisfatória, se tornando um problema quase que sem fim ao proprietário.

Materiais:

Hoje contamos com novas técnicas construtivas que podem ajudar no gasto final, e no prazo de finalização da obra, em destaque:

Laje Radier – Seria uma laje no solo, onde podem ser passadas previamente ligações elétricas e hidráulicas, poupando tempo para fundação e valores em matérias, devido a rapidez, só pode ser usado em terrenos firmes e planos em aterros e declines deve-se usar procedimentos normais como sapatas, vigas e baldrames.

Blocos Estruturais – Como seu próprio nome diz serve para estruturação da construção em si, devido ao seu formato padronizado, os cômodos podem ser de tamanhos ajustados previamente evitando recortes e desperdício de matérias. A velocidade de levante é um pouco menor, mas em compensação dentro deles passam as instalações hidráulicas e elétricas, assim essa velocidade é ganha de forma muito significativa no decorrer da obra. Proporciona economia de cimento e ferro, pois dispensa as colunas de sustentação com quantidades superiores desses materiais.

Janelas de Vidro- Com o uso do bloco estrutural os tamanhos das janelas de cozinhas, banheiros e salas podem ser ajustadas previamente, poupando a instalação de esquadrias, colocando janelas fabricadas sob medida de vidro, se ganha em design, tempo, limpeza e claridade (aquela com perfil de alumínio e vidro temperado). Particularmente uso um vidro chamado Antílope, ele tem transparência de quase 100%, e o seu principal atrativo é sua beleza, pois tem desenho ondulado e com detalhes pontilhados, proporciona privacidade total pois mesmo com luz acesa a noite, não deixa transparecer o interior.

Esquadrias e Portas de Alumínio- Um item indispensável pensando em manutenção futura, pois o custo é um pouquinho somente maior se comparado as convencionais de madeira. As esquadrias e portas de boas marcas já vêm com fechaduras, vidros e ferragens prontas para instalação, dispensando somente aí grande quantidade de tempo e mão de obra. Não necessita pintura, não entorta com o tempo e hoje tem designs super modernos, não deixando em nada a desejar nas convencionais. Portões e portinholas a mesma coisa.

Cobertura- Ao contrário do que muita gente pensa o telhado com telhas de concreto tem a mesma estrutura dos convencionais de telhas de barro, proporcionando maior resistência e acabamento estético infinitamente melhor, valorizando muito a construção pois seria aquele detalhe do chapéu da rainha no acabamento da obra, aquele toque de requinte, além de possuir hoje inúmeras tonalidades, combinando com todo tipo de arquitetura.

Aquecimento Solar e Coleta de água de chuva- Indispensável em qualquer projeto novo de nossos dias, agregando muito valor final e tremenda economia nos custos da casa pronta. Facilmente projetado e de instalação idem.

Acabamentos- Gesso corrido nas paredes de blocos podem substituir o reboco deixando praticamente pronto para receber a pintura, idem com tetos de gesso, material barato, mão de obra dificilmente qualificada ficando aí o problema, mas o resultado final muitas vezes se for bem planejado juntamente com o projeto de iluminação deixa resultados fantásticos para qualquer ambiente.

Pisos- Porcelanatos para cozinhas devem ser escolhidos de forma prévia, pois são poucos no mercado que não absorvem gordura e outros agentes, deixando um resultado posterior difícil de ser corrigido. Pisos frios em lugares frios e úmidos deixam ambientes menos aconchegantes, indicados apenas para locais que exigem limpeza em maiores quantidades.

Jardins- Valorizam qualquer ambiente, um pouco de verde seja pelo menos um bonito vaso, dá uma qualidade visual muito legal se combinada com iluminação adequada.

Acho que é mais ou menos por aí, sei que a maioria nunca se arriscaria em construir nada, mas o legal é que hoje com a quantidade de materiais e informações que podemos resgatar em revistas e internet, praticamente só não constrói quem não quer, tendo uma mão de obra qualificada e confiável diria que é 70% do total do projeto. Boa sorte aos que se propuserem ao desafio, sei que em muitas vezes o preço de um imóvel pronto pode se equivaler a um que será construído, mas o prazer do acompanhar e sonhar, e depois ver aquele projeto pronto é muito gratificante, mas para quem gosta somente, quem não gosta de acompanhar nem adianta tentar. Dores de cabeça sempre surgirão mas acho que o resultado final compensa.